广旅湖峰尊府
无论是后台留言还是私信，这个楼盘蛮多人问的，作为年底最后一个登场的新盘，今天虎爸就简单展开聊聊吧。
嗯，在讲楼盘之前，先容许虎爸吐槽一下，而且是不吐不快那种。
第一个要吐槽的是名字，实在太太太太太土了啊。
又是湖啦、峰啦、尊啦、府啦等高级名次堆砌，这是怕不够尊贵一起上么？难道就不同组合起来有多拗口？搞得每次虎爸读湖峰尊府的时候，感觉嘴都快烫伤了。
嗐，完全可以想象，未来这里的业主打滴滴的时是多么尴尬：喂，我在湖峰尊府这里。
不对不对，不是福峰尊府，是湖峰尊府啦。
第二个要吐槽的是进度。
这块地在21年10就拿了，在上一年就已经报批规划甚至搞内部团购了，但愣是拖到现在都没有拿证。
去问内部才明白，不是资金紧张，也不是打磨产品，而是太佛系了，无所谓卖也无所谓不卖。
嗯，国企的效率在这个楼盘提现得淋漓尽致。
也奉劝大家降低预期，毕竟一旁的五象明珠和紫金城就是前车之鉴，一个没有市场敬畏之心的企业，虎爸很难想象能把效果图作出多高的还原度。
OK，我的情绪宣泄完了，接下来具体聊聊楼盘本身。
1、关于地段。
优点方面，我在《万科金域中央有被低估么》《五象板块划分》《浅聊南宁四大豪宅区》《五象有哪些捡漏机会》里已经聊过很多次了，小伙伴们翻看就好了，反正结论就是顶级配套，六边形战士那种。
所以本文就聊聊缺点吧，当然仅代表个人观点。
我认为这个板块定位的确很高端、城市界面各种高大上，左拥行政区又抱商务区，但因为规划的住宅过少，未来很难形成连片的社区氛围，和人间烟火气啥无缘了。
嗯，用我们团队调侃的说法就是：禁欲系配套，很适合修仙。
当然，要论清寡段位，板块内的中海湖景明和五象明珠遥遥领先。
2、关于地块规划其实湖峰尊府是有两个地块的，地块一56亩，地块二31亩，合计87亩，正好从南北方位把万科紫台给夹住了。
嗯，心疼紫台业主几秒钟。
开发商对两块地明显是有不同的考量，地块一定位偏改善，产品规划以98-143为主，少量200平搭配。
而地块二就是妥妥的定位终改了，直接180平起步，中端210，最大230平，虎爸看了一下产品户型，充满惊喜，这个容后面再细说。
目前准备推售的是地块一，今天主要聊聊这个，我们看下地块指标：从方位来说，处于板块内比较核心位置。
紧挨着宜家、金域中央及紫金城，相比五象明珠孤零零的靠着五象岭，这里的生活配套要方便得多，算是禁欲系里的一波涟漪吧。
但有一点是比较硬伤的，即地块大面宽部分是紧挨着宋厢路这条主干道的，而且正好又是上宋厢立交的上下坡缓冲带，我的乖乖。
因为现在车里还不多，大家可能还没感觉，强烈建议大家去凤岭北逛逛。
从地块卖相来说，有两点是比较养眼的。
一是规模适中。
56亩、780户，规模不大不小，属于刚刚好那种，否则太小，比如30亩左右对于发挥，太大超百亩，又容易把户数拉高。
二是地块方正，即没有奇怪的异形，也不像金域中央一样比例失调过于狭长，给做总图留有足够的发挥空间。
如果非要鸡蛋里面挑骨头，那就是地块的朝向问题了，正好和东西南北四方位形成一个十字菱形，如下：因此，在做总图排布时就要做取舍了：要么顺着地形做围合，要么按朝向原则做阵列。
前者更符合城市建筑肌理（就是和周边建筑排布方向一致，不显突兀），也更容易吃容积率，如旁边的万科紫台、金域中央都是按地形排布。
而后者除了更能满足我们心心念念的南北朝向外，在排布的灵活性上是更优的，比如有景观面的可以优先照顾。
但对地块形状要求就比较高了，因为还得考虑日照、建筑退距，一般来说更适合东西窄南北宽的菱形地块。
总之，两者各有优劣吧，设计师也常常陷入二选一的难题中。
但小孩才做选择啊，旅发说我通通都好嘛：56亩地块采用了围合式布局，31亩地块采用了阵列式布局。
地块一：围合式 地块二：阵列式嗯，两个地的总图排布都算是做到因地制宜了，这里找不到槽点。
而且地块一有个非常大的规划亮点，即做全板楼且无连廊。
我们知道，3.1容积率决定了只能做高层产品。
之前我在《建发央著测评篇》里讲过了，只要是高层建筑（超过18层以上）消防要求是要设置两个消防疏散楼梯的（18层以下只要求一个），多一个楼梯意味着公摊就要多一些，因此很多开发商做高层板楼，都会设置一个连廊，以降低公摊面积。
但连廊说实话，也许北方未来采光和通透能忍受牺牲私密，但在南方是严重水土不服的，因此我们可以看到大部分的高层都是宁愿牺牲通风做塔楼结构。
那为啥湖峰尊府能做板楼还没有连廊呢?因为她只做T2和T3，是能满足消防规范的。
很多高层板楼之所以要做连廊，是因为同层户数太多，只要是T4起步，就只能用连廊这种形式了，比如绿地中央广场T4、建发央著T4/T6、建发央著T4通过连廊链接满足2个疏散消防梯要求当然，这么高容积，做围合式全板楼对地块建筑退距压力其实是蛮大的，最起码在通风方面多少会受些影响，如下图：嗯，单看图就知道了，不说密不透风，也算掩得密密实实了。
3、关于产品先说说园林、公区这些吧。
嗯，会所设置泳池、宴会厅符合目前做改善盘刚有配置，但园林方面虎爸觉得是有些简陋了。
按园林段位来说， 具有高差的如台地、坡地等是优于平地的，主要是平地太呆版，没有起伏。
因此如果拿到一块平地，在设计上只能创造起伏，比如做叠石堆土，引流注水、立体园林打造就是常见的手法。
但湖峰尊府深刻发扬了国企的直男风格，平地园林直来直去，做效果图连做个微地形装装样子的功夫省了，直接草皮到乔木，中间塑形的灌木直接去掉，欧耶。
唯一值得安慰的是，因为做了围合布局，只有两排分布，可以借用临街道路，就不需要单独在楼栋间做消防登高面，避免了大面积的地面硬化成飞机场的尴尬。
不过园林啦、入户大堂其实都是开盲盒的，从来都是效果图高大上，实际执行中爱怎么调就这么调，以为园林设计方案是不公布的，大家可以去看规划局上的所有的总评公示是不是只简单的显示绿地，至于怎么设计，用什么手法、树种，材料，都不会呈现。
像虎爸之前操盘的项目，从开售到清盘，园林方案都改了三轮了，你说盲盒不盲盒？其次在聊聊外立面。
没有错，又是公建化，而且是全封窗，可以和北投领上一战了。
有一说一，这颜值的确一眼就让人觉得高级啊。
和西派御江、峯上府那种强调造型流线不同，湖峰尊府的设计语言更注重简洁，采用的是无边框设计，超薄窄边，少用装饰构件，远看整体就像一块大玻璃，更显得轻盈简洁，也让室内获得更大化的采光和视野（房间基本都是落地玻璃）。
好吧，我知道大家更想虎爸挑它的毛病，那就是更耗能了，毕竟玻璃的隔热保温肯定是不如墙体的。
最后聊聊户型，也是本文的重点，先上图：整体来说湖峰尊府的户型有几个特点：第一，无论户型大小，都达到了一梯一户。
如下：特别是T3(127+95+95组合）的95户型通过电梯双开门实现了独立厅，这点细节可以给设计师加鸡腿了。
一体一户有多爽?不仅实现尊贵、私密入户，还能把入户空间私人化增加面积，相当于得房率又高了些。
当然美中不足的是，不论哪个户型的入户厅实际利用率有些差，不是正好被动线打断就被遇上设备层、大门之类的，让人都不懂怎么摆放东西。
不过有总好过没有，大家就不要挑了，忍忍吧。
第二，次卧普遍小，让改善很纠结。
这应该是前几年带起的改善风气，户型设计的趋势就是主卧越来越大，次卧越来越小，搞得除了当家人，家里其他人都没有居住权似的。
虎爸看了一下湖峰尊府除了205以外的所有户型，次卧开间都不足2.8米，净尺寸就更不用了。
第三，户型很丰富，肥瘦任挑，横厅、方厅，甚至边厅（端厅）应有尽有。
这算不算是一种机海战略？什么款式都轰炸一轮，总能俘获你。
虎爸看了下格局，大部分基本方方正正没啥硬伤，就127的边厅户型要吐槽一下了。
这一排排的是要做宿舍么？住在南次卧的晚上要很能憋尿啊，不然半夜上一趟卫生间睡意都木有了。
不过好像这个户型不再首次推售范围内？哎呀，超纲了超纲了。
第四，205户型是蛮不错，但放在这个盘有些错配了。
尊府在产品线的跳跃性太大了，95、127、143，直接跳到205了。
这跳跃性和北投领上的180有过之无不及。
说实话，如果能看这个面积段的，为啥不去等二期地块呢？无论是圈层匹配型，还是产品力，全方位吊打。
虎爸放一些给大家看看：嗯，你没看错，西派御江的产品来五象了，连渲染图都是照抄的。
而且现场置业顾问也没藏着掖着，直接明说均价1.4w，不割韭菜。
如果你还看不懂，就找我们团队做咨询了，专业选房看楼，而且是用无人机那种，谢谢。
5、最后总结：有一说一，湖峰尊府算是弥补了五象核心区有地段无产品的空白，在此之前，无论是看万科金域中央、青云村，甚至紫台都多多少少差了点意思，这也是虎爸感到遗憾的地方。
这次旅发作为核心区大地主，终于拿出了可以堪称区域封面的产品，可以说诚意满满了。
特别是地块二，如果不是囊中羞涩，我都想攒子弹等上车了。
但虎爸在这里还是要泼一点冷水，所谓前期看设计，中期看交付，后期看服务。
设计及交付其实可以通过花钱解决找好点的设计单位或施工单位解决，但后期的物业服务、运营就很难一蹴而就了。
据虎爸了解，湖峰尊府内部也很纠结到底是外聘物业，还是继续沿用原来集团内部物业？这将是决定最终品质的胜负手，让子弹再飞一会呗。
最后，很多人希望我像《严选系列》总是时打个分，但正如前面所说，新盘设计阶段都是开盲盒，万一被打脸怎么办？不如大家来告诉虎爸，这个楼盘能打几分，可以在评论区告诉我。
以上，是我们新盘测评的第10期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎小伙伴们一键三连，感谢大家。